Сайт # 1 за имоти под наем във Велико Търново. Наеми на квартири, нощувки, магазини и офиси. Луксозни къщи за гости в Балкана.
ОБАДЕТЕ СЕ!
22.11.2024 09:00
 |
 |
 |
| Абонамент за Email новини | |||||||||||
|
|||||||||||
| Ползването на ателиетата за жилищни нужди | ||
Около година след като Столичната община обяви, че предлага промени в ЗУТ и приложимите подзаконови нормативни актове, които трябва да спрат „прикриването“ на жилищни сгради като общежития и ателиета, текстове в тази насока все още не са внесени в Народното събрание за обсъждане. В тази връзка, продължава да стои въпросът за правния статут на ателиетата и възможността за легалното им ползване като обекти за постоянно обитаване и дали всъщност на ателиетата на практика вече не се гледа като на жилища – не само от живущите в тях, но и от администрацията и съдилищата – от гледна точка на административните, данъчни и граждански последици.Проблемите със статута на ателието Поради спецификата на въпросите, свързани с ателиетата, ползвани за жилищни нужди, отговорите рядко може да бъдат ясни, а понякога и въпросите са повече отколкото се предполага – напр. дали те може да бъдат обект на реална делба[1], дали може да бъдат предоставяни като семейно жилище след развод[2], както и дали договорът за покупко-продажба на ателие може да бъде развален поради грешка в предмета, ако се продава недвижим имот за жилищни нужди, който всъщност е ателие[3]. Не без значение е и дали ателието може да се ползва от несеквестируемостта по ГПК[4]. Обект на изследване в настоящото изложение са практическите въпроси при ползването на ателието за жилищни нужди, както и приложимите данъчни облекчения при закупуване на ателие по ЗДДФЛ, ЗДДС, ЗКПО, данъчните облекчения при ползване на ателието като основно жилище по ЗМДТ, размерите на таксата за битови отпадъци, възможността ползвателите на ателиета да сключват договори за пренос на енергия като битови потребители по ЗЕ, и възможността за адресна регистрация в ателие по ЗГР. Сходствата между ателието и жилището Съществуването на ателиетата в жилищните сгради е допустимо съгласно чл. 38, ал. 1 от ЗУТ, както и съгласно чл. 98, ал. 2, т. 2 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони на МРРБ (Наредба 7/2003 г.). В действащото законодателство не съществува легална дефиниция за „ателие“[5], за разлика от определението за „жилище“, посочено в т. 30 от § 5 от ДР на ЗУТ (съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди). Разположението на ателиетата, както и на жилищата, е допустимо само в надземните жилищни етажи на една сграда, като се спазва изискването на чл. 38, ал. 1 ЗУТ в първия етаж, в полуподземния етаж или в подземния етаж да се разполагат гаражи или места за паркиране, по изключение трафопостове, както и други обекти и съоръжения на техническата инфраструктура. На следващо място, жилището и ателието могат да се разполагат в подпокривното пространство на една сграда, съгласно чл. 102, ал. 2 от Наредба 7/2003 г.. Една от големите разлики, която обуславяше съществуването на ателиетата в новостроящите се сгради, беше липсата на задължение за осигуряване на място за паркиране и гариране за същите. С приемането на новата Наредба № РД-02-20-2 от 20.12.2017 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортната система на урбанизираните територии на МРРБ и промяната с ДВ, бр. 15 от 2018 г. в Приложение № 5 към чл. 42 и чл. 50, ал. 1 и 3 за ателиетата, както и за жилищните обекти, се предвиди задължение за осигуряване на поне едно паркомясто или гараж, каквото изискване съществува и за жилищните обекти. Наредбата е приложима и за територията на Столичната община, доколкото към настоящия момент не е приета предвидената в чл. 16д, ал. 2 от ЗУЗСО наредба за извършване на проучване, анализ и симулация на транспортното обслужване от Столичния общински съвет. Последната прилика в изискванията между ателиетата и жилищата се намира в чл. 102, ал. 4, изр. първо от Наредба 7/2003 – към ателиетата се предвижда самостоятелен санитарен възел (тоалетна с мивка), което кореспондира на изискването при жилищата за осигуряване на помещения за санитарно-хигиенно обслужване – бани, тоалетни и бани-тоалетни (чл. 108, ал. 2, т. 2, б. „б“ от Наредба 7/2003 г.). Изискванията към жилището и разликите с ателието Основното архитектурно изискване към всяко едно проектирано жилище, от гледна точка на вътрешното разпределение на площта, е заложено в чл. 110 от Наредба 7/2003 г. – всяко жилище трябва да има най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня-тоалетна и най-малко едно складово помещение във или извън жилището, като се допуска помещенията в жилището да бъдат свързани пространствено с изключение на тоалетните и баните-тоалетни, като задължително се предвиждат комини в дневните и в кухните (чл. 112 от Наредба 7/2003 г. и чл. 40 от ЗУТ). Помещенията в жилището трябва да имат осигурено проветряване чрез прозоречни отвори и балконски врати и вентилационни канали (шахти, комини и др.), а когато с директно проветряване не могат да се осигурят хигиенните норми за кратността на обмяната на въздуха, в помещенията на жилищата се проектира и изпълнява вентилационна или климатична инсталация (чл. 120 от Наредба 7/2003 г.). Допуска се непряко проветряване на помещения със спомагателно и обслужващо предназначение на преходни дневни и преходните столови. Непряко проветряване на кухни-столови се допуска само при реконструкция и разделяне на жилища (чл. 115 от Наредба 7/2003 г.). Регламентирана е и височината на жилищните помещения в чл. 72, ал. 3 от Наредба 7/2003 г. – светлата височина на жилищните помещения в нови жилищни сгради трябва да бъде най-малко 2.60 м. Жилищните помещения във вилни сгради и в подпокривното пространство на жилищни сгради трябва да имат светла височина най-малко 2.30 м. в 50 на сто от площта им и най-малко 1.50 м. в най-ниската им част. Следващото изискване, което не се прилага спрямо ателиетата, е относно прякото странично осветяване, както и забраната за изложение на жилището изцяло на североизток, северозапад или север (чл. чл. 113-114 от Наредба 7/2003 г.), както и изискването за изложението на жилищните помещения към юг, югоизток, югозапад, изток или запад (чл. 78, т. 1 от Наредба 7/2003 г.). На последно място, Наредба 7/2003 г. предвижда, че не се допуска разполагане на спални непосредствено до асансьорни шахти, сметопроводни и винкеселови уредби и други помещения или пространства с източници на шум и вибрации по-големи от пределно допустимите съгласно хигиенните норми (чл. 116). Ползването на ателието за жилищни нужди Действителното предназначение и фактическо ползване на един обект няма легални измерения, като общото законово задължение е строежите да се ползват по предназначение, съгласно чл. 178, ал. 4 от ЗУТ. По аргумент от § 5, т. 41 от ДР на ЗУТ предназначението на обект (а обект според § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ е строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР) е функция от начина на ползване, закрепен в кодовете, представляващи основни кадастрални данни. Според класификатора за предназначението на сградите и самостоятелните обекти в тях, представляващ таблица към приложение № 3 от Наредба № № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, жилището е с код 500, а ателието за творческа дейност с код 510. Промяна на предназначението, съгласно легалните дефиниции в ЗУТ, всъщност представлява промяна на кодовете, съгласно Наредбата по ЗКИР. Заснемането със самостоятелен идентификатор по кадастралната карта обаче само по себе си не доказва, че е налице обособен обект на правото на собственост, а е само индиция, че последният притежава характеристиките на такъв и има посоченото предназначение. Функционалното предназначение на имота във връзка с преценката за самостоятелния му характер не се определя от посоченото в кадастралната карта, то подлежи на установяване[6]. Тук трябва да се направи пояснението, че Наредба 7/2003 г., съгласно чл. 109, допуска ателиетата и стаите за творческа дейност да бъдат част от жилищата, стига да се намират в надземните етажи на сградата, както и да имат самостоятелен санитарен възел (само за ателиетата, които са част от жилищата). В този смисъл, от законова гледна точка е допустимо в жилището да има „подобекти“, които не са със жилищно предназначение, а в същото време са негова съставна част и част от застроената му площ, както напр. са складовите помещения (чл. 110, ал. 1, предл. последно от Наредба 7/2003 г.). Така например, допустимо е в жилище да е разположена нотариална кантора[7], адвокатска кантора[8], кантора за недвижими имоти[9], стига това ползване да не променя характера на останалите помещения, от които е съставено жилището, т.е. преобладаващото ползване да е жилищно. Ползването на обектите „ателиета“ за жилищни нужди не е забранено от закона, доколкото в тях се допуска съчетаването на упражняването на професионални и/или стопански дейности с постоянно обитаване[10]. Стриктно погледнато, използването им изцяло за нежилищни нужди обаче е забранено. Ползването на ателиетата за нежилищни нужди е подчинено на общия режим за използване на жилищните сгради, съгласно чл. 38 от ЗУТ, като не трябва да се създават неудобства за съседните обекти и за цялата сграда, в която се намират, по-големи от обичайните, съобразно функционалното ѝ предназначение, съгласно чл. 50 от ЗС[11]. В този смисъл са и разпоредбите на чл. 6 от ЗУЕС относно задълженията на собствениците в сгради в режим на етажна собственост и на чл. 51, ал. 5 от същия относно разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост. Това означава, че доколкото едно ателие служи за творческа дейност, а не като офис, кантора, лекарски кабинет, магазин и т.н. – все дейности, свързани с масов достъп на хора, същото може да се ползва за работно място и едновременно с това за жилище. Макар и да не е разрешено едно ателие да се ползва изключително за жилищни нужди, практически трудно би било доказано, че в него никога не се е полагал някакъв труд, който да оправдае присъствието в него. В съвременните условия границата между двете – трудова дейности и битови нужди се размива още повече, доколкото сме изправени пред масовото навлизане на работата от вкъщи. Данъчно облекчение за млади семейства при закупуване на ателие Разпоредбата на чл. 22а, ал. 1 от ЗДДФЛ гласи, че местните физически лица могат да ползват данъчно облекчение за млади семейства, като приспадат от сумата от годишните данъчни основи по чл. 17 ЗДДФЛ направените през годината лихвени плащания по ипотечен кредит за закупуване на жилище, когато едновременно са налице следните условия: 1. договорът за ипотечния кредит е сключен от данъчно задълженото лице и/или от съпруг/а, с който/която имат сключен граждански брак; 2. данъчно задълженото лице и/или съпругът/ата не са навършили 35-годишна възраст към датата на сключване на договора за ипотечен кредит; 3. ипотекираното жилище е единствено жилище за семейството през данъчната година[12]. Всички условия следва да са налице кумулативно, като основният въпрос е дали облекчението може да се ползва, ако жилището всъщност е ателие. В ЗДДФЛ няма дефиниция на „жилище“, поради което на пръв поглед следва да се използва определението, което ЗУТ дава в §5, т. 30 от ДР . По своята същност, определението, дадено в § 5, т. 30 от ПЗР на ЗУТ, е номинално, а не реално[13]. Определението посочва значението, с което думата се ползва в съответния закон, и не представлява правило за поведение, формулирано в правна норма в текста на закона. Ако определението на ЗУТ беше от категорията на реалните, то наистина без резерви би могло да се приеме, че то разпростира действието си в рамките на цялата българска правна система (като напр. понятието „собственост“, „брак“, „семейство“, които също са част от чл. 22а, ал. 1 от ЗДДФЛ), но това не е така. В аргумент на тази теза са чл. 37, ал. 1 и ал. 2 от УПЗНА, които постановяват, че „думи или изрази с утвърдено правно значение се използуват в един и същ смисъл във всички нормативни актове“ (ал. 1), а „ако се налага отклонение от общоприетия смисъл на дума или израз, с допълнителна разпоредба се определя смисълът им за съответния нормативен акт“ (ал. 2). Именно това гласи и уточнението на § 5 от ПЗР на ЗУТ – „По смисъла на този закон“. Дефиницията за „жилище“, дадена в чл. 110 от Наредба № 7/2003 г. също не може да се приеме за реална. Макар да определя едно императивно правило за поведение, то е органически свързано и подчинено на ЗУТ, тъй като съгласно § 3 от същата Наредба тя се издава на основание чл. 13, ал. 1 и § 18, ал. 1 от заключителните разпоредби на ЗУТ[14]. Аргумент в тази насока, относно неприложимостта на определението за „жилище“ по ЗУТ, са определенията за в § 1, т. 51 от ДР на ЗДДФЛ за „недвижим жилищен имот“[15], както и за „основно жилище“ в т. 2 от ДР на ЗМДТ[16]. Доколкото определението на ЗУТ по отношение на жилището, по смисъла на чл. 22а от ЗДДФЛ, е неприложимо, може да се приеме, че дори и при закупуването на ателие от младо семейство, данъчно облекчение може да се ползва, стига то да е единствено жилище за семейството през данъчната година. В този смисъл е и последователната практика на НАП, относно приложението на чл. 22а от ЗДДФЛ, в която се казва, че като „жилище“ се дефинират недвижими имоти, чието предназначение е да задоволяват жилищни нужди (апартамент, къща, вила, ателие и др.). Следователно, ако ателието задоволява жилищните нужди на кредитозаемателя и всички други условия, регламентирани в чл. 22а от ЗДДФЛ, са изпълнени, данъчното облекчение за млади семейства може да се ползва[17] (Разяснение изх. № 24-30-16 от 13.05.2010 г. на НАП относно: прилагане на чл. 22а от ЗДДФЛ). Това е така, защото видът на закупения недвижим имот – ателие, сам по себе си не ограничава правото на лицата да ползват данъчното облекчение по чл. 22а от ЗДДФЛ. Конкретните факти и обстоятелства следва да бъдат установени във всеки случай поотделно, а именно дали жилището е единствено за семейството и дали същото се ползва за жилищни нужди (Разяснение изх. № 5-23-22-1221 от 30.06.2014 г. на НАП относно: ползване на данъчно облекчение по чл. 22а от ЗДДФЛ при закупуване на ателие). Право на данъчен кредит и признаване на разход при закупуване на ателие По смисъла на чл. 69, ал. 1 от ЗДДС, регистрирано лице има право на приспадане на данъчен кредит за стоките и услугите, които доставчикът – регистрирано по същия закон лице, му е доставил или предстои да му достави, когато съответните стоки и услуги се използват за целите на извършваните от лицето облагаеми доставки. За да бъде налице право на приспадане на данъчен кредит за придобит актив – недвижим имот – ателие, следва същият да бъде използван за извършваните от данъчно задълженото лице облагаеми доставки. Материалният закон не поставя изрични изисквания към вида на съответния недвижим имот към датата на доставката (покупката), а по-скоро към неговото използване на практика. В случая, ако се придобие ателие, с намерение за използването на същия актив като „офис“ от дружеството, за целите на правото на приспадане на данъчен кредит следва да бъде доказано неговото използване в дейността на дружеството, и то за извършваните от същото облагаеми доставки. Това е така, тъй като съгласно текста на чл. 70, ал. 1 от ЗДДС, правото на приспадане на данъчен кредит няма да е налице, независимо, че са изпълнени условията на чл. 69 ЗДДС, когато активът е предназначен за извършването на някои от доставките, посочени в разпоредбата на същата правна норма, от т. 1-6. В този смисъл е Разяснение № 20-28-6 от 29.11.2018 г. на НАП относно право на данъчен кредит и признаване на разход при закупуване на имот със статут „жилище“ или „ателие“ по смисъла на ЗДДС и ЗКПО. В подкрепа на изразеното по-горе становище следва да се обърне внимание на разпоредбата на чл. 168 от Директива 2006/112/ЕО на Съвета от 28 ноември 2006 г. относно общата система на ДДС, която определя, че данъчнозадължено лице, което придобива стока (актив) в качеството си на такова лице и ще я използва за нуждите на своите облагаеми дейности, има право да приспадне дължимия за тази стока или платен данък върху добавената стойност[18]. Съгласно членове 63 и 167 от Директивата това право на приспадане възниква в момента, в който подлежащият на приспадане данък стане изискуем или в момента на доставяне на стоките[19]. В т. 38 от Решението на СЕС по дело С-153/11, се сочи, че когато дадена сделка се състои в придобиването на дълготраен актив, предназначен отчасти за лично и отчасти за професионално ползване, данъчнозадълженото лице може да избере да включи изцяло актива в имуществото на предприятието[20], като в такъв случай дължимият при придобиването на този актив ДДС по принцип подлежи изцяло на приспадане. Именно в тази връзка следва да бъде съобразено постановеното в т. 37 от Решение на СЕС по дело Klub, С-153/11, съгласно която когато стоката не се използва за нуждите на икономическата дейност на данъчнозадълженото лице по смисъла на чл. 9, § 1, втора алинея от Директива 2006/112/ЕО, но то я използва за личните си нужди, не може да възникне никакво право на приспадане (вж. в този смисъл Решение по дело Lennartz, т. 9 и Решение по дело HE, С-25/03, т. 43, посочени по-горе). С оглед даденото тълкуване в Решението на СЕС по дело С-153/11 въпросът дали данъчнозадълженото лице действа в това си качество е фактически и следва да се преценява с оглед на всички данни по случая, сред които са естеството на дадената стока и периодът, който е изтекъл от нейното придобиване до нейното използване за целите на икономическата дейност на това данъчнозадължено лице[21]. В Решение от 16 февруари 2012 г. на СЕС по дело № С-118/11, образувано по преюдициално запитване, отправено от Административен съд – Варна, е посочено в т. 42, че съгласно чл. 168, б. „а“ от Директива 2006/112/ЕО данъчнозадължено лице може да приспадне дължимия за доставените му стоки или услуги ДДС, ако те се използват за целите на неговата икономическа дейност, както и посочено в т. 69, а именно че от чл. 168, б. „а“ от Директива 2006/112/ЕО и от съдебната практика следва, че съществуването на право на приспадане предполага данъчнозадълженото лице, което действа в това си качество, да придобива стока или получава услуга, като ги използва за целите на своята икономическа дейност. На следващо място е посочено в т. 72, че чл. 70, ал. 1 от ЗДДС не ограничава правото на приспадане по смисъла на чл. 176 от Директива 2006/112/ЕО. Следователно, за да е налице право на приспадане в полза на данъчнозадълженото лице, е необходимо да е налице пряка и непосредствена връзка между определена, получена от него доставка на стока или услуга и една или повече извършени от него доставки, пораждащи право на приспадане. Такава пряка и непосредствена връзка предполага, че разходите по получената доставка са включени в цената на конкретни извършени последващи облагаеми доставки или в цената на стоките и услугите, доставяни от данъчнозадълженото лице в рамките на икономическата му дейност. Доколкото в настоящото изложение относно ползването на ателието за жилищни нужди беше изрично посочено, че практиката приема ателиета да се ползват като кантори без да е нужно тяхното преустройство по реда на ЗУТ, то напълно възможно, а и практически оправдано, би било закупуването на ателие за целите на икономическата дейност на едно данъчнозадължено дружество, т.е. за ползването му като офис, кантора и т.н. За пълнота следва да се обърне внимание и на възможността за промяната на предназначението по чл. 38 ЗУТ на ателие в офис от гледна точка на данъчното признаване на разходи и амортизации, свързано с преустройството му. При придобиване на недвижим имот с оглед спазване на счетоводното, а от там и на данъчното законодателство, същият следва да се заведе в счетоводния и данъчния амортизационен план като дълготраен актив. След придобиването или въвеждането му в експлоатация се определят счетоводни и данъчни амортизации. Признаването на данъчните амортизации при определянето на данъчния финансов резултат е свързано с експлоатацията на актива във връзка с дейността на предприятието. В случай, че се започне и завърши законово обоснована процедура по промяна на предназначението по чл. 38, ал. 1 от ЗУТ на имот, придобит като жилище или ателие, в офис и същият се използва за изпълнение предмета на дейност, следва да се приеме, че разходите по преустройството, които ще се формират може да бъдат данъчно признати чрез определянето на данъчни амортизации. За тази цел е необходимо да бъдат спазени изискванията за формиране на цена на придобиване на дълготраен материален актив и неговото признаване съгласно изискванията на СС 16 Дълготрайни материални активи, както и на данъчен дълготраен материален актив по реда на чл. 50 от ЗКПО. Придобиването на дълготраен актив, който няма нужния законов статут за експлоатацията му, поставя въпроса за формирането на достоверна цена на придобиване и заприходяване, а в следствие и за признаването на данъчните амортизации по реда на чл. 54, ал. 1 от ЗКПО. Съгласно тази разпоредба при определяне на данъчния финансов резултат се признават годишните данъчни амортизации, определени по реда на Глава десета от ЗКПО – Данъчни амортизируеми активи. Признаването на разходи съгласно изискванията на ЗКПО, както и определянето и признаването на данъчни амортизации, е свързано с доказване от страна на данъчнозадължените лица. Те следва да докажат, че счетоводно отразените разходи и признатите данъчни амортизации са свързани с предмета на дейност и не са насочени към задоволяване на лични потребности на съдружници и свързани с тях лица. Следователно в едно данъчно производство предприятието следва да може да докаже с документи, отразяващи факти и обстоятелства, че активът по своето предназначение отговаря на законовите изисквания на различни закони (ЗУТ, ЗМДТ, ЗУЕС и други относими нормативни актове) и се използва за целите на дейността. Данъчно облекчение за ателието като основно жилище Законът за местните данъци и такси в чл. 25, ал. 1 предвижда, че за имот, който е основно жилище, данъкът за недвижими имоти се дължи с 50 на сто намаление. Тук, както в предходното изложение относно приложението на чл. 22а от ЗДДФЛ относно ателиетата, спорът гравитира около понятието за „жилище“ и около фактическото ползване на нежилищния обект за жилищни нужди. По описаните по-горе аргументи приложимото определение за „основно жилище“ е специалното такова по § 1, т. 2 от ДР на ЗМДТ, а не това, дадено в § 5, т. 30 от ПЗР на ЗУТ. Съгласно легалната дефиниция на ЗМДТ, „основно жилище“ е „имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на гражданина и членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината“. Законът не предпоставя друго изискване, освен жилището да е недвижим имот[22]. Това виждане се подкрепя отново от многогодишната практика на приходната администрация. Със Становище № 94-Т-0032 от 13.05.1999 г. относно понятието „основно жилище“ на Министерство на финансите, Столично териториално управление на данъчната администрация, същото отговаря, че ако едно ателие се използва като основно жилище и други имоти не са притежавани, то може да се ползва данъчно облекчение по чл. 25, ал. 1 от ЗМДТ. Същото становище остава непроменено през годините, като отново, с Разяснение изх № 9400126 от 07.09.2016 г. на НАП относно деклариране на ателие по реда на ЗМДТ се посочва, че ателие (студио и др.), принадлежащо на физическо лице, което се използва като жилище, следва да се декларира като жилище по реда на чл. 14, ал. 1 ЗМДТ. Когато действителното им използване не съответства на предназначението им по архитектурна документация, от значение е фактическото използване. В същия смисъл е налице и съдебна практика (Решение № 4113 от 18.06.2018 г. по адм. д. № 2971/2018 г. на Административен съд – София-град), която приема, че ако ателието задоволява жилищните нужди на неговия притежател и това е основното му предназначение, то същото отговаря на понятието за „жилище“. Поради това и притежателят му има правото да се ползва от разпоредбата на чл. 25, ал. 1 от ЗМДТ, като заплаща половината от следващия се данък върху недвижимите имоти. Тук е важно да се отбележи, че дори и ателието да не е основно жилище, и за него в тази връзка да е неприложимо данъчното облекчение по чл. 25, ал. 1 от ЗМДТ, то разликите при начисляване на данък сгради между него и обект за жилищни нужди е минимална, ако изобщо може да се приеме, че такава практически съществува. Съгласно чл. 21, ал. 1 от ЗМДТ данъчната оценка за жилищните имоти се определя съгласно приложение № 2, като размерът на данък недвижими имоти се определя в промили върху данъчната оценка на недвижимия имот със съответната наредба на общинския съвет (чл. 22 от ЗМДТ). Видно от чл. 4 на приложение № 2 към чл. 21, ал. 1 от ЗМДТ (приложение № 2), данъчната оценка на сгради или на части от сгради се определя въз основа на базисната данъчна стойност за един квадратен метър, корекционни коефициенти и площ. Базисната данъчна стойност за един квадратен метър, посочена в чл. 5 от приложение № 2, се определя в зависимост от конструкцията на сградата и вида на обекта. Видът на обекта, предвид чл. 5, ал. 4, т. 1 от приложение № 2, в случая също е без значение. От посочените в нормата корекционни коефициенти (за местоположение, за инфраструктура, за индивидуални характеристики, за височина, за овехтяване) разлика при определяне на данъчната оценка на апартамент и ателие, ако същите се намират в една сграда, би могла да се получи единствено в частта по корекционен коефициент Кх – коефициент за индивидуални характеристики. Съгласно чл. 8, ал. 1 от приложение № 2 този корекционен коефициент се определя, като към единица с прибавят посочените в нормата корекции, сред които кк1. Последната, предвид табл. 6, т. 3 от посочената норма, е +0,03 за притежаван апартамент и нула за притежавано ателие (чл. 8, т. 1, б. „б“ от приложение № 2) (изцяло в този смисъл е Решение № 6991 от 10.06.2016 г. на ВАС по адм. д. № 8510/2015 г., VII о.). Практически, заявяването на ползването на ателие като основно жилище се осъществява в декларацията по чл. 14 от ЗМДТ. В нея изрично следва да бъдат посочени всички релевантни обстоятелства, както и документално да бъде доказано, че ателието всъщност е основно жилище на данъчнозадълженото лице. Такса за битови отпадъци за ателието Законът за местните данъци и такси регламентира реда за начисляване на такса смет за недвижимите имот, която се дължи към общината по местонахождение на имота. Основите за определяне на таксата, както и размерът ѝ се определят с Наредба, приета от съответната община ежегодно (чл. 67, ал. 1 от ЗМДТ). Така например, Наредбата за определяне и администриране на местни такси и цени на услуги, предоставяни от Столична община определя, че таксата за битови отпадъци за имоти на граждани и жилищни имоти на предприятия се определя пропорционално в промили на база данъчната оценка на имотите. Впечатление прави липсата на разграничение между видовите имоти, притежавани от граждани – жилищни или нежилищни. Такова разграничение съществува обаче за имотите, притежавани от предприятия – чл. 23-26 от Наредбата определят реда за начисляване на такса смет за нежилищните имоти, притежавани от предприятия, като жилищните имоти, тяхна собственост, за приравнени на имоти, притежавани от граждани (които най-често са жилищни). Това на практика означава, че на територията на Столична община няма разлика дали един имот, който е собственост на физическо лице, е жилищен или не – такса смет за него се определя еднакво, а именно в размер на 1.6 ‰ върху данъчната оценка на имотите[23]. Или иначе казано – таксата смет за ателиета и жилища, собственост на физически лица, е еднаква на територията на Столичната община. Липсата на разграничение между жилищните и нежилищните имоти, собственост на физическите лица, е налице и в чл. 18, ал. 1 от Наредба на Общински съвет Пловдив за определянето и администрирането на местните такси и цени на услуги на територията на община Пловдив (за жилищни, нежилищни и вилни имоти на граждани и жилищни имоти на предприятията), така и чл. 18, ал. 1, т. 2 от Наредба на Общински съвет Варна за определянето и администрирането на местните такси и цени на услуги на територията на община Варна (за жилищни и нежилищни имоти на граждани, както и за жилищни имоти на предприятия). Чл. 16, ал. 1 от Наредба на Общински съвет Русе за определянето и администрирането на местните такси, цени на услуги и права на територията на община Русе не прави никакво разграничение между жилищни и нежилищни имоти, без значение дали са собственост на граждани или предприятия, с уточнението, че предприятията изчисляват дължимата такса по реда на чл. 16 според количеството на битовите отпадъци и/или пропорционално върху по-високата между отчетната стойност и данъчната оценка (чл. 15, ал. 3 от Наредбата). Разграничение между жилищни и нежилищни обекти, собственост на гражданите, например е налице при начина на определяне на такса смет в Община Бургас, съгласно чл. 17, ал. 2 и ал. 3 от Наредба на Общински съвет Бургас за определянето и администрирането на местните такси и цени на услуги на територията на Община Бургас. Но този подход е по-скоро ограничен, доколкото трите най-големи общини в България не прави разграничение между жилище и ателие при определяне на таксата за битови отпадъци. Ползвателите на ателиета – битови потребители на енергия Още с измененията на § 1, т. 2а и § 1, т. 33а ЗЕ с ДВ, бр. 54 от 2012 г., в сила от 17.07.2012 г., са въведени концептуалните разлики между „битов“ и „небитов“ клиент като потребител на електрическа или топлинна енергия с топлоносител гореща вода или пара за отопление, климатизация, горещо водоснабдяване и технологични нужди или природен газ. Съгласно посочените легални дефиниции, „битов клиент“ е клиент, който купува електрическа или топлинна енергия с топлоносител гореща вода или пара за отопление, климатизация и горещо водоснабдяване, или природен газ за собствени битови нужди, докато „небитов клиент“ е клиент, който купува електрическа или топлинна енергия с топлоносител гореща вода или пара за отопление, климатизация, горещо водоснабдяване и технологични нужди или природен газ за небитови нужди. Промяната е наложена за съобразяване с чл. 2, т. 10 и т. 11 от Директива 2009/72/ЕО на Европейския парламент от 13 юли 2009 г. относно Общите правила за вътрешния пазар на електроенергия и за отмяна на Директива 2003/54/ЕО/, която въвежда сходни определения за „битов“ и „небитов“ клиент[24]. Анализът на новите разпоредби § 1, т. 2а и § 1, т. 33а ЗЕ показва, че макар и да са дадени нови легални дефиниции в закона, е запазена основната законодателна концепция, разделяща двата вида потребители за битови и стопански нужди преди 2012 г., съответно битови и небитови клиенти след 17 юли 2012 г. Разделението им е на плоскостта на различните нужди, които те ще задоволяват със закупената енергия, а не на плоскостта на предназначението на обектите, за които ще я закупуват (изцяло в този смисъл са Решение № 12769 от 28.10.2014 г. на ВАС по адм. д. № 12307/2013 г., IV о., Решение № 2524 от 10.03.2015 г. на ВАС по адм. д. № 302/2015 г., 5-членен с-в, Решение № 696 от 8.03.2017 г. на РС – Пловдив по гр. д. № 17542/2015 г., Решение № 5826 от 10.09.2016 г. на АдмС – София по адм. д. № 927/2016 г., Решение № 3765 от 28.03.2017 г. на ВАС по адм. д. № 12292/2016 г., IV о., Решение № 3765 от 28.03.2017 г. на ВАС по адм. д. № 12292/2016 г., IV о.). В този смисъл, без значение е дали обектът е такъв за жилищни нужди, или не е – от значение е фактическото ползване на обекта, като това обстоятелство се заявява писмено пред разпределителното дружество при сключване на договора за пренос на енергия. Така например, допустима е промяна на предназначението на използваната електрическа енергия от стопанска на битова за обект „клуб-офис“, без промяна на предназначението на обекта в жилищен[25]. Допустима е и промяната на ползваната електрическа енергия от небитова за битови нужди за „гараж търговски обект“, ако обектът се ползва за битови нужди[26]. Без значение също така е дали обектът, който се ползва за битови нужди, е собственост на юридическо лице, стига в него да не се извършва стопанска дейност[27]. И по-конкретно – отчитането на енергия за битови нужди е допустимо и за ателие, ако ползването е за битови нужди, като не се изисква промяна на ползването му от ателие за индивидуална творческа дейност в жилище по реда на ЗУТ (изцяло в този смисъл е Решение № 5098 от 29.04.2020 г. на ВАС по адм. д. № 4152/2019 г., III о.). Принципно, ако едно ателие всъщност е част от жилище, и тази част се ползва като кантора, офис и т.н., която възможност беше обсъдена по-горе, следва да бъдат сключени два договора за пренос на енергия – един за битов клиент, относно жилищната част, и един с небитов – за частта от имота, която се ползва за стопанска дейност. За пълнота следва да се отбележи, че макар законовият критерий между „битов“ и „небитов“ клиент на енергия да е нуждата, за която се потребява, то законът не се прилага за обекти, които не са въведени в експлоатация (или нямат разрешение за ползване). Съгласно чл. 2, ал. 6 от Наредба № 6 от 24.02.2014 г. за присъединяване на производители и клиенти на електрическа енергия към преносната или към разпределителните електрически мрежи „Преносът на електрическа енергия от присъединявания обект към съответната мрежа и от мрежата към обекта се осъществява след въвеждането в експлоатация на обекта, включително и на съоръженията за присъединяване, при условията и по реда на ЗУТ“. Ако обектът не е въведен в експлоатация, следва, че е налице временно електроснабдяване по чл. 15, ал. 5 от Наредбата, в който случай са приложими разпоредбите, касаещи заплащане на електроенергия, използвана за небитови нужди т.е. за нуждите на строителството, което несъмнено е стопанска дейност[28]. Право на административен адрес в ателие Съгласно чл. 90, ал. 1 от ЗГР всяко лице, подлежащо на гражданска регистрация, е задължено да заяви писмено своя постоянен и настоящ адрес. Постоянният адрес е адресът в населеното място, в което лицето избира да бъде вписано в регистъра на населението, като служи за кореспонденция с органите на държавната власт и органите на местното самоуправление, както и за упражняване или ползване на нрава и услуги в случаите, определени в закон или друг нормативен акт. Настоящият адрес е адресът, на който лицето живее. Съгласно чл. 89, ал. 5 от ЗГР и чл. 126, ал. 5 от Наредба № РД-02-20-9/21.05.2012 г. за функциониране на единната система за гражданска регистрация кметът на общината със заповед определя адресите на територията на общината, на които може да се извършва адресна регистрация, само когато в тях има жилищна сграда, общежитие, хотел, мотел, почивен дом или друго място за подслон и същите са годни за обитаване (чл. 126, ал. 4 от Наредба № РД-02-20-9/21.05.2012 г.). Всяко лице, подлежащо на гражданска регистрация, е задължено да заяви писмено своя постоянен и настоящ адрес, който трябва да съответства на адрес по чл. 89, ал. 5 ЗГР, а именно такъв, който е включен в списъка на Националният класификатор на настоящите и постоянните адреси по чл. 121 от Наредба № РД-02-20-9/21.05.2012 г. Съгласно чл. 126 от Наредба № РД-02-20-9/21.05.2012 г. компетентните структури в общинската администрация, отговорни за териториално-селищното устройство, предоставят информация за адреса на всички новопостроени сгради на структурите за гражданска регистрация от същата общинска администрация. Информацията съдържа наименование на локализационна единица, номер и вход на сградата. Практическото значение на посочената процедура се състои в това, че без издаването на въпросния индивидуален административен акт на кмета по чл. 126, ал. 5 от Наредбата за допълване на списъка с адресите на територията на общината[29] не може да се извърши регистрация на посочен адрес. Едва след като един адрес е допълнен в списъка, то за него може да се започне процедура по заявяване на постоянен и/или настоящ адрес на физическо лице. За извършване на адресна регистрация на адрес в страната лицата представят един от следните документи (чл. 92, ал. 2 от ЗГР): 1. документ за собственост; 2. документи за ползване на имота за жилищни нужди, включително договор за ползване на социална или интегрирана здравно-социална услуга за резидентна грижа; 3. други документи, доказващи собствеността или ползването на имота. Обстоятелствата за извършване на адресна регистрация на лица, които не могат да представят посочен в чл. 92, ал. 2 от ЗГР документ, се установяват от комисия, определена със заповед на кмета на общината, в която се включват служители от общинската администрация и от териториалните структурни звена на МВР, ГД „ГРАО“ в МРРБ и на АСП (чл. 92, ал. 8 и ал. 9 от ЗГР). Прави впечатление, че законът не изисква изрично имотът, за който е заявена адресна регистрация, да е жилищен, а единствено да се ползва „за жилищни нужди“. Законът за гражданската регистрация не забранява изрично адресната регистрация в имот, който има конкретно предназначение за други нужди, а забрана съществува само при неустановяване на обстоятелството, че имотът се ползва за жилищни нужди, когато заявителят не представя съответните документи[30]. В хипотезата, в която заявител посочи като адрес ателие, такива документи, които установяват ползването на имота за жилищни нужди могат да бъдат всички изброени до тук: документ за признато данъчно облекчение по чл. 22а от ЗДДФЛ за млади семейства при покупка на ателие за жилищни нужди, приета декларация по чл. 14 от ЗМДТ и признато данъчно облекчение за данък недвижим имот по чл. 25, ал. 1 от ЗМДТ за основно жилище, договор с доставчик на комунални услуги с битов клиент, а на следващо място и договор за наем, декларация от лицето, че няма друго жилище и че ползва имота за жилищни нужди, съдебно решение и др. Би било парадоксално да се възприеме буквалистично тълкуване на ЗГР, когато е налице признаване на едно ателие за жилище за нуждите на ЗМДТ и ЗДДФЛ за фискални и данъчни цели, а да се откаже адресна регистрация в същото, когато за заявителя на практика не се пораждат финансови облаги за сметка на държавата и общината (а такива са налице при посочените облекчения по ЗМДТ и ЗДДФЛ). Още повече, както е посочено в уводната част на настоящото изследване, едно ателие може да бъде предоставено за ползване след развод като семейно жилище по см. на чл. 56 от СК (така напр. Решение № 601 от 28.04.2017 г. по гр. д. № 1968/2017 г. на Районен съд – Бургас; Решение № 3223 от 3.08.2017 г. на РС – Варна по гр. д. № 11233/2016 г.; Решение № 6038 от 15.12.2014 г. на РС – Варна по гр. д. № 10783/2014 г.; Решение № 218 от 9.02.2018 г. на ОС – Варна по в. гр. д. № 2399/2017 г.; Решение от 14.05.2012 г. на СРС по гр. д. № 12494/2010 г.; Решение от 8.11.2010 г. на СРС по бр. д. № 4635/2010 г.; Решение от 4.01.2012 г. на СРС по гр. д. № 6684/2011 г.; Решение от 31.03.2011 г. на СРС по гр. д. № 9744/2010 г.; Решение № 7630 от 14.11.2013 г. на СГС по в. гр. д. № 5942/2013 г.), при наличието на легално определение за такова. Съгласно § 1 от ДР на СК – „Семейно жилище“ е жилището, което е обитавано от двамата съпрузи и техните ненавършили пълнолетие деца. Семейният кодекс, както и ЗГР, не поставят като условия обектът да отговаря на условията на ЗУТ и Наредба 7/2003 г. за жилища и жилищни сгради. Именно едно такова решение може да представлява документ по см. чл. 92, ал. 2, т. 2 от ЗГР за ползване на имота за жилищни нужди. Студентските общежития също могат да бъдат посочвани за регистрация на постоянен и/или настоящ адрес, ако са включени в списъка на Националния класификатор на настоящите и постоянните адреси по чл. 121 от Наредба № РД-02-20-9/21.05.2012 г.[31]. Любопитно е да се отбележи, че общежитията са изключени от обхвата на изискванията за жилищни сгради и жилища по Наредба 7/2003 г., съгласно чл. 95, ал. 2, тъй като същата ги третира като „сгради които не са предназначение за постоянно обитаване“. Но пък за сметка на това МРРБ допуска извършване на адресна регистрация на адрес в общежитие, макар и същият обект да е временно обитаване. От изложеното до тук може да се направи обоснован извод, че е напълно допустимо ползването на едно ателие за жилищни нужди с всички данъчни облекчения за това, без да се нарушава благоустройственият закон в страната. По аргумент от чл. 99, ал. 4 от ЗГР, съгласно който не се допуска регистриране на настоящ или постоянен адрес за повече от четири месеца в хотел, мотел, почивен дом или друго място за подслон, няма изрична забрана или времево ограничение за регистрация на адрес на ателие. Същевременно, въпреки всичко, в своята административна и съдебна практика органите на изпълнителната и съдебната власт понякога отхвърлят възможността за извършване на адресна регистрация в ателие – Решение № 1126 от 01.07.2020 г. по адм. д. № 762/2020 г. на Административен съд – Пловдив. Съдебната практика също приема, че като постоянен адрес на едно физическо лице може да бъде регистриран адрес, на който то живее, т.е. жилище, но не и помещението, в което той упражнява трудовата си функция (Решение № 2054 от 28.03.2017 г. на Адм. съд – София по адм. д. № 913/2017 г.; Решение № 2003 от 14.02.2018 г. по адм. д № 5491 от 2017 г. на ВАС III отд.), макар в тези решения заявителят да е поискал да се регистрира на адрес в обект – магазин. [1] Правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част – Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2017 г. на ВКС по тълк. д. № 3/2014 г., ОСГК; Подпокривното пространство (таванът), който е обща част от сградата, не може да бъде обект на прехвърлителни сделки и съдебна делба, нито да се придобива с давностно владение, докато не бъде променено предназначението му – Тълкувателно решение № 34 от 1983 г. на ОСГК на ВС, Решение № 66 от 24.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2109/2017 г., II г. о., ГК и др. [2] Отрицателно мнение е изразено в мотивите на Решение от 22.10.2010 г. на СРС по бр. д. № 5701/2010 г.; Обратно, а именно че ателието може да се предостави за ползване като семейно жилище, се приема в Решение № 601 от 28.04.2017 г. по гр. д. № 1968/2017 г. на Районен съд – Бургас. [3] Решение № 1409 от 2.04.2018 г. на РС – Варна по гр. д. № 16108/2017 г. [4] Повече по въпроса вж. в Николаев, И. Някои въпроси за несеквестируемостта на жилището по Гражданския процесуален кодекс. Собственост и право, 2020, № 22. София: ИК „Труд и право“, с. 12. Застъпена е тезата, че ако ателието се ползва като единствено жилище, то същото е несеквестируемо. [5] Определението в § 1, т. 3 за „ателие“ в Наредба № 4 от 12 юни 2015 г. за условията и реда за осъществяване на дейностите по консервация и реставрация на движими културни ценности е неприложимо, тъй като касае специфичен тип дейност по см. на самата наредба. [6] Решение № 80 от 27.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3114/2017 г., II г. о., ГК. [7] Становище на председателя на Съвета на Нотариусите на Нотариалната камара на Република България с изх.№ 1122/15.12.2015 г.; Решение № 6167 от 31.10.2017 г. на АдмС – София по адм. д. № 5945/2017 г.; Решение № 1705 от 3.02.2020 г. на ВАС по адм. д. № 31/2018 г., III о. [8] § 1, т. 4 от ЗА допуска кантората да бъде разположена в жилището на адвоката; в този смисъл са и Решение № 11234 от 28.10.2008 г. на ВАС по адм. д. № 5818/2008 г., II о. и Решение № 1194 от 4.02.2008 г. на ВАС по адм. д. № 10365/2007 г., II о., които приемат, че с упражняването на адвокатска дейност в жилището не е налице промяна на предназначението му, нито е налице нарушение на чл. 178, ал. 4 от ЗУТ. [9] Решение № 4172 от 9.04.2008 г. на ВАС по адм. д. № 659/2008 г., II о. [10] Бакалова, В. Актуални въпроси относно използването на ателиета и други нежилищни обекти за постоянно обитаване. Собственост и право, 2019, № 12. София: ИК „Труд и право“, с. 55. [11] Тълкувателно решение № 4 от 06.11.2017 г. по т. д. 4/2015 г. на ОСГК ВКС; Решение от 25.11.2010 г. на ЕСПЧ по делото на Милева и други срещу България. [12] Повече по въпроса вж. Попова, Е. Цветкова, Л. Подоходно облагане във въпроси и отговори. София: ИК „Труд и право“, 2018, с. 401. [13] За разликата между двете вж. Ташев, Р., Теория на тълкуването. София: „Сиби“, 2007, с. 184. [14] Повече по въпроса вж. в Николаев, И. Някои въпроси за несеквестируемостта на жилището по Гражданския процесуален кодекс. Собственост и право, 2020, № 22. София: ИК „Труд и право“, с. 17. [15] „Недвижим жилищен имот“ във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди. [16] Имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на гражданина и членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината. [17] Обратното се приема в Решение № 3419 от 26.03.2015 г. на ВАС по адм. д. № 7502/2014 г., I о., но в същото се касае за по-различен казус, когато съпрузите притежават и други жилища, а не толкова дали ателието може да бъде основно такова. [18] Решение от 11 юли 1991 г. по дело Lennartz, С-97/90, Recueil, стр. I-3795, т. 8, както и Решение от 21 април 2005 г. по дело НЕ, С-25/03, Recueil, стр. I-3123, т. 43. [19] Решение от 2 юни 2005 г. по дело Waterschap Zeeuws Vlaanderen, C-378/02, Recueil, стр. I-4685, т. 31. [20] Решение от 4 октомври 1995 г. по дело Armbrecht, CU-291/92, Recueil, стр. IU 2775, т. 20 и Решение от 14 юли 2005 г. по дело Charles и Charles-Tijmens, C-434/03, Recueil, т. 23. [21] Решение по дело Bakcsi, т. 29 и Решение по дело ЕОН Асет Мениджмънт, т. 58. [22] Според практика на ЕСПЧ едно незаконно обитавано място също може да се определя като дом /Gillow v. United Kingdom, no. 9063/80; Buckley v. United Kingdom, no. 20348/92/. [23] Решение № 52 на Столичен общински съвет по Протокол № 5 от 30.12.2019 г. за приемане и одобряване за 2020 г. на план-сметка за дейностите по събиране, извозване, обезвреждане в депа или други съоръжения на битовите отпадъци и определяне размера на такса битови отпадъци. [24] Решение № 5098 от 29.04.2020 г. на ВАС по адм. д. № 4152/2019 г., III о. [25] Решение № 7389 от 12.06.2020 г. на ВАС по адм. д. № 11611/2019 г., III о.; Решение № 2100 от 29.03.2018 г. на АдмС – София по адм. д. № 4863/2017 г. [26] Решение № 9431 от 19.06.2019 г. на ВАС по адм. д. № 10334/2018 г., IV о.; Решение № 4538 от 4.07.2018 г. на АдмС – София по адм. д. № 3572/2018 г. [27] Решение № 3765 от 28.03.2017 г. на ВАС по адм. д. № 12292/2016 г., IV о.; Решение № 5826 от 10.09.2016 г. на АдмС – София по адм. д. № 927/2016 г.; Решение № 273 от 6.10.2014 г. на ВКС по гр. д. № 693/2014 г., IV г. о., ГК. [28] Решение № 696 от 8.03.2017 г. на РС – Пловдив по гр. д. № 17542/2015 г. [29] Административните актове по чл. 89, ал. 5 от ЗГР за определяне на адресите на територията на Столична община, на които може да се извършва адресна регистрация, са достъпни на адрес: www.sofia.bg/administrative-addresses-2020 [30] Тук трябва да се посочи изричното ограничение, че не се допуска регистриране на настоящ или постоянен адрес за повече от 4 месеца в хотел, мотел, почивен дом или друго място за подслон, съгласно чл. 99, ал. 4 от ЗГР. [31] Вж. Писмо изх. № 02-02-82 от 01.04.2015 г. на МРРБ относно: спорни моменти при извършване на заверка на постоянен адрес в стая в студентско общежитие в ж.к. „Студентски град“. |
||
| Източник: www.news.lex.bg | ||
| 10.11.2020 | ||
|
Warning: array_rand(): Array is empty in /var/www/cityrent.bg/pages/rand_hot_offer_property_bar.php on line 34